Наверх
наверх

Блог Канабеково

Покупая дешёвую недвижимость – вы сильно рискуете

/
609
Покупая дешёвую недвижимость – вы сильно рискуете

Продолжая делиться своим опытом, сегодня поднимем вопрос о покупке, дешёвой недвижимости.

Если при покупке недвижимости в договоре купли-продажи вы указываете цену значительно ниже рыночной, вы сильно рискуете и вот почему:

Сейчас увеличивается масса дел связанных с банкротством физических лиц. По данным «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» на момент написания статьи в Пермском крае более 2 тысяч банкротств физических лиц

Часто перед банкротством должник быстро распродаёт своё имущество. И для того, чтобы продать быстро - снижает цену.

Как раз в этом и есть главная угроза при покупке недвижимости. Опасен не сам факт покупки недвижимости у будущего банкрота (хотя и в этом есть угрозы), а покупка его по значительно заниженной относительно рынка цене. Также часто об этом просят продавцы, не желающие платить налог с продажи недвижимости.

В чём же риск?

Основной риск в том, если этого человека признают банкротом, ваше имущество могут забрать.
Для справки: физ. лиц могут признать банкротами при наличии непогашенной задолженности 500 000 рублей и более. И не важно, откуда образовалась задолженность. Это может быть как не исполненные обязательства, так и сумма причинённого ущерба.

После начала процедуры банкротства арбитражный управляющий проверит все сделки с имуществом должника за последние 3 года. Этот делается для защиты интересов кредиторов этого должника. То есть недвижимость можно купить сегодня, а процедура банкротства может начаться только через год.

И если арбитражный управляющий посчитает, что должник продал недвижимость по значительно заниженной цене, он потребует признать эту сделку недействительной. В таком случае, этот объект недвижимости будет включён в общую конкурсную массу без возврата денег покупателю (ведь возвращать будет нечего). А покупатель встанет в очередь кредиторов. Получится очень неприятная ситуация.

Исходя их практики, в данном случае сложно давить на то, что покупатель был добросовестным, так как в законодательстве нет чётко определённых критериев добросовестности. Часто это оценочная категория, которая решается на усмотрение суда.

Верховный суд, проясняя этот вопрос отмечает следующее, что «необходимо учитывать не только его (покупателя) осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имуществ»

Разумная осмотрительность – согласитесь, конкретики больше не стало.

Скажем проще: в Екатеринбурге судья решил, что покупатель вёл себя недобросовестно, потому что при покупке квартиры не воспользовался услугами агентства недвижимости и не поговорил с будущими соседями. Не верите? Это практика, пускай и со своими изъянами.

И не думайте, что агентства недвижимости здесь уберегут вас от этой угрозы, так как дело агентств - свести покупателя с продавцом, и получить свой гонорар. Для интереса, углубитесь в вопрос ответственности агентства недвижимости, вас это повеселит. Честно говоря, не понимаем, почему так много людей так слепо доверяют риэлторам. Нам приходится регулярно с ними работать, и видим всегда одно, что они на страже своих (финансовых) интересов, но никак не покупателя или продавца.

Вернёмся к теме, агентство недвижимости лишь поможет заключить договор купли – продажи и укажет в нём низкую цену, за которую вы договорились.

Низкая цена и есть та угроза, из-за которой вы можете лишиться недвижимости. Сегодня, значительно заниженной цену на недвижимость считают ту, которая ниже среднерыночной на 20% и более.

Вы можете защитить себя от такой ситуации, если не будете поддаваться на уговоры продавцов занизить цену, и не будете покупать, ту недвижимость, которая продаётся значительно ниже рынка.

Всё же некоторая определённость остаётся, потому что этот вопрос полон оценочными понятиями без конкретики. Надеемся, что вскоре этот пробел будет восполнен судебной практикой, или устранён законодателем.

Кстати, похожая ситуация и с автомобилями.

Будьте внимательны!