Наверх
наверх

Правовые вопросы

Покупая дешёвую недвижимость – вы сильно рискуете

/
609
Покупая дешёвую недвижимость – вы сильно рискуете

Продолжая делиться своим опытом, сегодня поднимем вопрос о покупке, дешёвой недвижимости.

Если при покупке недвижимости в договоре купли-продажи вы указываете цену значительно ниже рыночной, вы сильно рискуете и вот почему:

Сейчас увеличивается масса дел связанных с банкротством физических лиц. По данным «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» на момент написания статьи в Пермском крае более 2 тысяч банкротств физических лиц

Часто перед банкротством должник быстро распродаёт своё имущество. И для того, чтобы продать быстро - снижает цену.

Как раз в этом и есть главная угроза при покупке недвижимости. Опасен не сам факт покупки недвижимости у будущего банкрота (хотя и в этом есть угрозы), а покупка его по значительно заниженной относительно рынка цене. Также часто об этом просят продавцы, не желающие платить налог с продажи недвижимости.

В чём же риск?

Основной риск в том, если этого человека признают банкротом, ваше имущество могут забрать.
Для справки: физ. лиц могут признать банкротами при наличии непогашенной задолженности 500 000 рублей и более. И не важно, откуда образовалась задолженность. Это может быть как не исполненные обязательства, так и сумма причинённого ущерба.

После начала процедуры банкротства арбитражный управляющий проверит все сделки с имуществом должника за последние 3 года. Этот делается для защиты интересов кредиторов этого должника. То есть недвижимость можно купить сегодня, а процедура банкротства может начаться только через год.

И если арбитражный управляющий посчитает, что должник продал недвижимость по значительно заниженной цене, он потребует признать эту сделку недействительной. В таком случае, этот объект недвижимости будет включён в общую конкурсную массу без возврата денег покупателю (ведь возвращать будет нечего). А покупатель встанет в очередь кредиторов. Получится очень неприятная ситуация.

Исходя их практики, в данном случае сложно давить на то, что покупатель был добросовестным, так как в законодательстве нет чётко определённых критериев добросовестности. Часто это оценочная категория, которая решается на усмотрение суда.

Верховный суд, проясняя этот вопрос отмечает следующее, что «необходимо учитывать не только его (покупателя) осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имуществ»

Разумная осмотрительность – согласитесь, конкретики больше не стало.

Скажем проще: в Екатеринбурге судья решил, что покупатель вёл себя недобросовестно, потому что при покупке квартиры не воспользовался услугами агентства недвижимости и не поговорил с будущими соседями. Не верите? Это практика, пускай и со своими изъянами.

И не думайте, что агентства недвижимости здесь уберегут вас от этой угрозы, так как дело агентств - свести покупателя с продавцом, и получить свой гонорар. Для интереса, углубитесь в вопрос ответственности агентства недвижимости, вас это повеселит. Честно говоря, не понимаем, почему так много людей так слепо доверяют риэлторам. Нам приходится регулярно с ними работать, и видим всегда одно, что они на страже своих (финансовых) интересов, но никак не покупателя или продавца.

Вернёмся к теме, агентство недвижимости лишь поможет заключить договор купли – продажи и укажет в нём низкую цену, за которую вы договорились.

Низкая цена и есть та угроза, из-за которой вы можете лишиться недвижимости. Сегодня, значительно заниженной цену на недвижимость считают ту, которая ниже среднерыночной на 20% и более.

Вы можете защитить себя от такой ситуации, если не будете поддаваться на уговоры продавцов занизить цену, и не будете покупать, ту недвижимость, которая продаётся значительно ниже рынка.

Всё же некоторая определённость остаётся, потому что этот вопрос полон оценочными понятиями без конкретики. Надеемся, что вскоре этот пробел будет восполнен судебной практикой, или устранён законодателем.

Кстати, похожая ситуация и с автомобилями.

Будьте внимательны!

ИЖС или Садоводство

/
708

Нас часто спрашивают почему у нас разрешенное использование - садоводство, а не ИЖС. Мы сделали это намеренно, и тому есть ряд причин.

Конечно, каждый раз мы объясняем наш выбор, но чувствуем, что сомнения остаются.

Сегодня решили выложить видео на котором управляющий компании из Санкт Петербурга, которая занимается управлением коттеджными посёлками поясняет эти вопросы. Так как мы во многом согласны с ними, поэтому смотрите:

Несмотря на привлекательность такого вида разрешённого использования земель, мы пришли к тому что ИЖС имеет большие плюсы, а именно:

- При продаже в ипотеку - льготные процентные ставки по кредиту

- Возможность использования материнского капитала

- Льготное подключение к газу по госпрограмме (как сейчас подключают электричество)

Сейчас администрацией Пермского района ведётся работа по смене зонирования земельных участков, к которым относимся и мы. Суть смены зонирования сведётся к тому, что наши земли будут отнесены к землям населённых пунктов. Что позволит сменить назначение земли на ИЖС.

Таким образом, несмотря на плюсы садоводства, на данном этапе развития нашего посёлка, смена категории земельных участков на ИЖС имеет больше перспектив.

Отмена свидетельств прав собственности

/
518
Отмена свидетельств прав собственности

Обращаем ваше внимание, что с 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Это отразилось и на процедуре покупке земельного участка (и не только). Отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.

 

Чтобы купить земельный участок, необходимо сделать запрос выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которой среди прочей будет содержаться информация:

- о правообладателе

- об объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под соответствующим номером прав

- правоустанавливающих документах – основаниях для регистрации права, на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи

 

Выписку можно получить в:

- электронном виде

- в бумажном виде

 

В электронном виде выписку можно заказать на сайте Госуслуги www.gosuslugi.ru, только вы должны быть зарегистрированы в нём.

В бумажном виде выписку можно заказать выписку в любом МФЦ города, например, на ул. Куйбышева 9

 

Таким образом, с 15 июля 2016 года государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)

 

Источник: официальный сайт Росреестра

 

Примечание: Все земельные участки, приобретаемые у нас имеют свидетельства, так как оформлены значительно раньше, а значит при заключении договора купли продажи – мы его прикладываем. После перехода права собственности свидетельства уже выданы не будут.

 

Ссылка на источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/s-15-iyulya-2016-goda-gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-nedvizhimost-budet-udostoveryatsya-tolk/